Acquérir un bien immobilier

Document élaboré par M. François CADET, avocat

L’acquisition en Grèce d’un bien immobilier se révèle souvent être un véritable parcours du combattant.

Que votre choix se porte sur un terrain à construire ou sur une construction existante il conviendra de prendre un certain nombre de précautions.

Un citoyen communautaire peut acquérir sans restriction un bien immobilier en Grèce. Il devra au préalable obtenir un numéro d’immatriculation fiscale de non résident. (AFM). D’une manière pratique nous recommandons également l’ouverture d’un compte bancaire en Grèce au nom de l’acheteur, par lequel transitera le prix de la vente. Cette précaution pourra faciliter par la suite les démarches fiscales.

Pour vous guider dans vos démarches, nous développerons ci-après les étapes d’une négociation, de la recherche du bien correspondant à vos attentes (1) à la conclusion du contrat de vente. (2)

1. Comment rechercher :

Dans un premier, il est possible de se faire une idée du marché en consultant les petites annonces disponible dans la presse spécialisée. Il est notable que la majorité des sources peuvent aujourd’hui être directement consultées sur la toile en langue grecque.

La profession d’agent immobilier s’est beaucoup développée ces dernières années en voyant notamment l’implantation en Grèce de professionnels souvent bilingues. Recourir à un professionnel bien implanté dans la région concernée pourra être un atout. L’intervention d’un agent se fait sur la base d’un mandat de recherche. Il est important d’en comprendre le détail. D’une manière générale, la pratique veut que l’agent ne soit rémunéré qu’au résultat.*

Les agents sont souvent également mandatés par les vendeurs. L’assistance d’un avocat lors de la négociation du mandat garantira un mandat équilibré.

*sur la base d’une commission de 2 % (deux pourcent) de la valeur du bien à la charge de l’acheteur.

2. Comment acquérir :

Une fois le bien identifié se pose un certain nombre de difficultés d’ordre pratique et légal :

A ce stade il est souhaitable de nommer un avocat** dont le rôle sera d’analyser les éventuelles difficultés inhérentes au bien. (Vérification des titres de propriété auprès du registre des hypothèques et du cadastre, du permis de construire, voire de la constructibilité du terrain en coopération avec un ingénieur civil…..). La Loi oblige de toute façon les partis à être assistés par un avocat lors de la signature du contrat de vente.

**Le montant des honoraires d’un avocat est fixé librement. Dans la pratique ils évoluent entre 1.5 et 5% de la valeur du bien acquis dans le cas de la conclusion de l’affaire.

Une fois l’acheteur satisfait sur les caractéristiques du bien, une promesse de vente peut être signée sous seing privé entre l’acheteur et le vendeur. Une somme symbolique sera versée et un délai limite pour la signature du contrat authentique devant notaire sera fixée. Si cette pratique a sans conteste un impact d’ordre psychologique il est notable, que sur le plan légal, elle ne peut en aucun cas garantir la vente définitive. Alternativement, un précontrat d’achat pourra être signé devant notaire éventuellement assorti de conditions suspensives.

Le transfert de propriété ne se fera qu’à la signature du contrat définitif, lequel devra ensuite faire l’objet d’un enregistrement par le registre des hypothèques compétent. Il ne pourra être signé que si un certain nombre de certificats ont été fournis et les frais de mutation préalablement réglés.

Il convient de ne pas ignorer la pratique qui consiste à ce que le contrat authentique soit établi sur la base de la valeur fiscale du bien (« antikeminki axia »), cela dans le but de réduire les frais de mutation (+/- 12%). Cette pratique n’est pas sans risques pour l’acheteur qui devra s’informer auprès de son conseil.

Pour les personnes ne parlant pas la langue grecque, L’assistance d’un interprète lors de la signature du contrat est également obligatoire.

François CADET

dernière modification le 26/05/2009

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